Da war das Bauamt schnell mit seiner Antwort: Baurechtsleiter A. Napel erwidert Brief der BürgerInnen für eine Lebenswerte Stadt

Und erklärt, dass die Nichtgenehmigung der Außenanlagen ein Zugeständnis an die Anwohner sei!

Den Brief im Original finden Sie hier.

Textauszug:

Sehr geehrte Damen und Herren,

die kritisierte Baugenehmigung auf dem Grundstück des früheren Sanatoriums Dr. Büdingen zwischen Mainau-, Glärnisch- und Seestraße zielt ab auf die Errichtung eines Hotels mit 114 Gästezimmern und 118 Tiefgaragenplätzen. Bei dieser Fläche handelt es sich um ein Privatgrundstück, welches durch dessen frühere Eigentümerin ohne Beteiligung der Stadt Konstanz an die jetzige Bauherrschaft verkauft wurde.

Zu 1.

Die Baugenehmigung basiert auf einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan aus dem Jahr 1987, zu dessen Erlass die Stadt Konstanz in Zusammenhang mit einem langjährigen Rechtsstreit gezwungen war und dessen Gültigkeit zuletzt durch den Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg bestätigt wurde.

Ein Hotel auf diesem Grundstück mit 202 Zimmern, Tagungs- und Seminarräumen und 141 Tiefgaragenplätzen wurde bereits im Jahr 1991 baurechtlich genehmigt. Diese Baugenehmigung ist bestandskräftig, sie besitzt weiterhin Gültigkeit und könnte jederzeit umgesetzt werden.

Der genaue Standort eines lt. Bebauungsplan zusätzlich vorgesehenen Cafe-Pavillons ist nicht Gegenstand der kritisierten Baugenehmigung. Eine Entscheidung hierüber bleibt einem separaten Verfahren auf der Grundlage eines noch einzureichenden Freiflächengestaltungsplans vorbehalten. Ein ebenfalls geplantes Außenbecken wurde vollständig von dieser Baugenehmigung ausgenommen. Standort, Form und Größe des geplanten Außenbeckens können insgesamt nicht ohne o.g. Freiflächengestaltungsplan beurteilt werden.

Unabhängig hiervon enthält die Baugenehmigung allgemein gültige, hygienerechtliche Anforderungen für alle in dem Hotel geplanten Wasserbecken.

Auf die Einwendungen der betroffenen Angrenzer wurde im Rahmen der Baugenehmigung ausführlich eingegangen und deren Interessen gegenüber denjenigen der Bauherrschaft abgewogen. Sowohl die vorläufige Streichung des Cafe-Pavillons, des Außenbeckens, die Nichtzulassung von Dachaufbauten über die genehmigte Gebäudehöhe hinaus etc. sind Zugeständnisse an die betroffenen Angrenzer.

Auf der Grundlage aktuell geltender baurechtlicher Bestimmungen wären für ein Hotel der geplanten Größe ohne zugehöriges Restaurant lediglich 18 notwendige Stellplätze nachzuweisen. Die Zahl der notwendigen Stellplätze verringert sich damit drastisch gegenüber den Anforderungen der Baugenehmigung aus dem Jahr 1991. Die geplante Tiefgarage weist zusätzlich Platz für 100 weitere Stellplätze aus.

Eine Beeinträchtigung der Parksituation in der Glärnischstraße erscheint damit als ausgeschlossen.

Zu 2.

Die kritisierte Genehmigung zur Fällung der betroffenen Bäume basiert auf den Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplans zur zulässigen überbaubaren Grundstücksfläche und der bestandskräftigen Baugenehmigung aus dem Jahr 1991. Fällgenehmigungen betreffen das Rechtsverhältnis zwischen Antragsteller und Genehmigungsbehörde. Sie dienen nicht etwaigen Interessen betroffener Angrenzer und besitzen damit keine drittschützende Wirkung. Der dieser Fällgenehmigung

zugrunde liegende Plan war auch Gegenstand der allgemein zugänglichen Bauvorlagen und damit allseits bekannt (siehe Berichterstattung im Südkurier vom 17.8.2018 und Mitteilung des Vereins Bürgerpark Büdingen vom 11.8.2018).

Zu 3.

Sollte im Zuge der Baumaßnahme eine temporäre Grundwasserabsenkung zur Baugrubentrockenlegung erforderlich werden, ist hierzu vorab eine zusätzliche wasserrechtliche Erlaubnis der Unteren Wasserbehörde beim Landratsamt Konstanz einzuholen. Ein entsprechender Hinweis ist Gegenstand der kritisierten Baugenehmigung.

Zur Vermeidung von Bauschäden in der Nachbarschaft wurde seitens der Bauherrschaft außerdem bereits im Vorfeld auf ein zweites, lt. Bebauungsplan zulässiges Tiefgaragengeschoss verzichtet. Die Durchführung eines privatrechtlichen Beweissicherungsverfahrens dient ansonsten in erster Linie regelmäßig den Interessen der Bauherrschaft zur Vermeidung möglicherweise ungerechtfertigter Ansprüche seitens der Nachbarn oder zumindest vermeidbarer Auseinandersetzungen zu hiermit verbundenen Fragen. Die Durchführung eines solchen Beweissicherungsverfahrens ist der Bauherrschaft daher dringend zu empfehlen.

Zu 4.

Ausweislich der eingereichten Bauvorlagen wird die gesamte Abluft des Hotels einschließlich dessen Tiefgarage über das Dach des Hauptgebäudes abgeleitet, ohne dass dessen Höhe überschritten wird. Beeinträchtigungen der Nachbarschaft sind insofern ausgeschlossen.

Dies bezieht sich auch auf eventuelle Auswirkungen in Verbindung mit entstehendem Zulieferverkehr. Ein Hotel mit lediglich 114 Gästezimmern und nur 18 baurechtlich notwendigen Stellplätzen führt zu keinen Belästigungen, die bezogen auf die Lage des Baugrundstücks und dessen Anbindung an Mainaustraße bzw. Sternenplatz zu signifikanten Änderungen führen wird. Gegenüber dem genehmigten Hotel aus dem Jahr 1991 entsteht vielmehr eine deutliche Entlastung bzw. Verbesserung der Gesamtsituation.

Ein Hotel mit ähnlicher Zimmeranzahl wurde kürzlich im Bereich Reichenaustraße/Klingenbergstraße eröffnet. Auch dieses führte trotz deutlich geringerer Abstände zur umliegenden Wohnbebauung zu keinerlei Belästigungen im laufenden Betrieb.

Mit freundlichen Grüßen

Napel

UNSERE STELLUNGNAHME hierzu:

Es ist natürlich widersinnig, zu behaupten, "die vorläufige Streichung des Cafe-Pavillons, des Außenbeckens, die Nichtzulassung von Dachaufbauten über die genehmigte Gebäudehöhe hinaus etc." seien "Zugeständnisse an die betroffenen Angrenzer."

Denn einer planungsrechtlich nicht durchsetzbaren Ausweitung einer Bebauung eine Absage zu erteilen, ist nicht im Interesse der Angrenzer, sondern in Gebot der Rechtsprechung!

Gleichzeitig räumt Herr Napel ein, dass die Baugenehmigung ohne hinreichende Grundlage erteilt worden ist, weil der Freiflächengestaltungsplan nicht vorliegt. Das ist einigermaßen absurd!

Immer noch geht die von Herrn Napel im August erteilte Baugenehmigung in weitenTeilen über den ursprünglichen Bebauungsplan „Seehausen“ hinaus, läuft ihm gar zuwider. So z.B. in der allgemeinen Überschreitung der zulässigen Gebäudeobergrenzen um jeweils bis zu 3 Meter!

Durch die Anhebung des Gebäudesockels, des Erdgeschossfußbodens und die Erhöhung von Raumhöhen und Deckenstärken wird das Gebäude so angehoben, dass die oberste Etage über den Baumhöhen liegt. Damit wird aber das Ziel einer organischen Einfügung in das Ort und Landschaftsbild, das dem Plangeber vorschwebte, nicht mehr erreicht. Dies gilt umso mehr, als diese Höhenüberschreitung für den gesamten Gebäudekomplex gelten soll und nicht nur für einzelne Gebäudepartien. Die von den Bauherren angeführten Interessen rechtfertigen eine Erhöhung um ganze 3 Meter nicht.

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