Reicht das schon?

Noch im alten Jahr gab die Stadtverwaltung eine umfangreiche Baugenehmigung heraus, die viel erlaubt, einiges aber auch verbietet, und insbesondere Bäume und Tiere schützen soll.

Das ist grundsätzlich zu begrüßen!

Sie bringt auch diese Aspekte der immer noch holperigen Luxusherbergsplanung ans Licht:

Das Buff'sche "Gesundheitshotel" ist nicht behindertengerecht geplant: RollstullfahrerInnen müssen (noch) draußen bleiben!

Das Schwimmbad darf nicht abermals vergrößert werden, wie eigentlich vom St. Moritzer Hotelfürsten gewünscht, und es wird weniger oberirdsiche Parkplätze geben als er beantragt hat.

Ebenfalls aus naturschutzrechtlichen Gründen nicht erlaubt sein wird die Aufstellung von Bänken entlang des Öffentlichen Weges, dessen Lage immer noch offen ist, noch darf es hier nachts eine Beleuchtung geben: Der Park wird nachts geschlossen sein!

Eine wichtige naturschutzrechtliche Frage ist völlig offen: Kann HJ Buff mit dem Bau noch vor Mitte Februar beginnen, wie eigentlich zum Schutz des Schwarzmilans gefordert?

– Jedenfalls darf er das Hotel  immer noch nicht bauen, es müssen diverse Auflagen erfüllt werden.

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Dies wurde nun genehmigt:

• "Die Überschreitung der südlichen Baugrenze mit dem geplanten Wintergarten wird zugelassen im Rahmen einer Befreiung gem. § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB in Verbin dung mit Ziffer 1.09 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „Seehausen" im überwiegenden Interesse der Bauherrschaft."
• "Die geplante Überschreitung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche bzw. der Fläche für Stellplätze und Garagen mit der geplanten Tiefgaragenenweiterung in westlicher Richtung wird im Rahmen einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit Ziff. 1.05 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „Seehausen" im überwiegenden Interesse der Bauherrschaft zugelassen."

Diese Mängel in der Planung bzw. den eingereichten Unterlagen wurden festgestellt:

• "Das faunistische Gutachten (Stand 29. Juli 2020) [...] wurde am 29.07.2020 der Unteren Naturschutzbehörde vorgelegt. Wir bitten, das Gutachten als Bestandteil der Bauantragsunterlagen zu erklären. 41. [...]
• "Aus naturschutzfachlicher Sicht ist die vorgelegte Natura 2000-Vorprüfung daher entsprechend zu überarbeiten. Wir bitten auch das Formular zur Natura 2000- Vorprüfung für das Vogelschutzgebiet ergänzend auszufüllen, die Prüfung muss spezifische Aussagen zu dem betroffenen Vogelschutzgebiet „Konstanzer Bucht des Bodensees" vor dem Hintergrund des § 34 BNatSchG machen."

Diese Planungsdetails wurden von der Stadt nicht genehmigt:

• "Zur Kompensation der überbauten Fläche außerhalb der It. o.g. Bebauungsplan zu lässigen überbaubaren Grundstücksfläche wird das Anlegen der entlang der westlichen Grundstücksgrenze dargestellten Stellplätze nicht zugelassen und mittels Grüneintrag gestrichen. Diese Fläche ist in die Außenanlage zu integrieren und entsprechend zu begrünen."
• "Eine Vergrößerung des Bades bzw. eine Lageveränderung ist im Hinblick auf den Baumerhalt nicht möglich."

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Diese Unterlagen fehlen laut städtischem Schreiben, das wir unten vollständig zum Download bereitstellen, noch:

1. Detailpläne zur Berechnung der Belüftbarkeit der Tiefgarage
2. Übereinstimmende Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) und Lageplan - Geänderte Planunterlagen zur Erweiterung der TG (s.Ziffer 6) - Geändertes Brandschutzkonzept (Ziffer 10) - Geänderte Planunterlagen mit Darstellung der Barrierefreiheit (s. Ziffer11) - Geänderte Planunterlagen mit Darstellung des reduzierten Einschwimmkanals (s. Ziffer 33) - Entsprechende Aussage zu den Kranstellplätzen in Zusammenhang zur Brutplatzvergrämung (s.Ziffer 43)
3. Barrierefreiheit wurde komplett aus der Planung verdrängt. Hier muss nachgearbeitet werden. Sowohl bei den Zimmern, als auch bei der Tiefgarage!
4. Der Plan zum "Baumschutzzaun" fehlt im Baustelleneinrichtungsplan.

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Zusätzlich muss dies noch vom Bauherren erfüllt werden, bevor er eine Baufreigabe erhält:

1. "Grundriss und Höhenlage des geplanten Gebäudes sind entsprechend den genehmigten Bauzeichnungen vor Baubeginn durch einen Sachverständigen festzulegen. Ein Schnurgerüst ist zu erstellen (§ 59 Abs. 3 LBO). Ein entsprechender Nachweis ist der Baurechtsbehörde vor Baubeginn zuzuleiten. Nach Fertigstellung der Bodenplatte ist vor Fortsetzung der Bautätigkeit eine Grenzeinhaltungsbescheinigung mit Höhenangaben vorzulegen."
2. "Das Außenbad ist in der Baustelleneinrichtung entsprechend der Besprechungen von Mai und Juni 2020 positioniert und dimensioniert. Zum Erhalt des Baumbestandes ist der Einschwimmkanal hiernach abweichend zusätzlich um mind. 5,00 m in der Länge zu reduzieren. Die Grüneinträge auf den Planunterlagen sind zu beachten. Entsprechende Planunterlagen sind vor Baufreigabe einzureichen."
3. Ergänzende Aussagen im Hinblick auf die Natura 2000-Verträglichkeit einer Vergrämung und das ausgefüllte Formular zur FFH-Vorprüfung sind vorzulegen.

Folgende Schutzmaßnahmen der Bäume und Tiere wurden verfügt:

• "Zwischen den Platanen und dem zu erhaltenden Mammutbaum ist der Aufbau der Baustraße mit einem Spezialsystem (…) zu erstellen, um den Wurzelbereich und die Durchlässigkeit des Bodens für Niederschlagswasser und Luft zu optimieren. (…) Der zu erhaltende Mammutbaum östlich der Baustraße ist während der gesamten Bauphase durch eine geeignete Tröpfchenbewässerung dauerhaft zu bewässern. Es ist erforderlich auch nach Abschluss der Baumaßnahme je nach Jahreszeit und Wetterlage (Trockenheit) diesen Baum über einen bestimmten Zeitraum hinaus weiterhin zu bewässern. Gleiches gilt im Bereich südlich der Platanenallee und im Osten des Grundstückes für den Erhalt des Bergahorns Nr. 130."
• „Für den Wurzelvorhang ist von der Seite der geplanten Baugrube aus vorsichtig in Handarbeit oder durch Absaugtechnik Richtung Baum auszukoffern. Der Mindestabstand bis zur Außenkante Stammfuß muss ein Vierfaches des Stammumfanges, gemessen in einem Meter Höhe, mindestens jedoch 2,50 Meter betragen, dabei muss die Tiefe des Grabens den durchwurzelten Bereich umfassen. An den Baumwurzeln, die gekappt werden müssen, ist ein fachgerechter Schnitt mit einer schar fen Schere bei kleinster Schnittfläche durchzuführen. Die freigelegten Wurzeln sind gegen Austrocknen und Frosteinwirkung zu schützten. Der Wurzelvorhang ist bis zum Baubeginn und während der Bauzeit feucht zu halten. Der Graben ist mit Baumsubstrat ohne maschinelle Verdichtung zu verfüllen. Zur Spundwand hin sind Strohballen einzubringen. Der Wurzelvorhang ist nach oben offenzulassen. Nach Fertigstellung des Gebäudes ist die Spundwand zu entfernt und die Baugrube bis zum Gebäude mit Baumsubstrat zu verfüllen."
• Die Höhe der Kräne ist so zu wählen, dass der Schwenkbereich außerhalb der Kronen des schützenswerten Baumbestandes liegt.
• „Die aus dem Artenschutzgutachten sich ergebenden Aussagen zum Schutz gefährdeter Arten (vgl. hierzu auch Faunistisches Gutachten vom 29.07.2020, S.31/32 „Vorschläge für Vermeidung und Minderung von Beeinträchtigungen, Ersatzmaß nahmen", z.B. Anbringung von Fledennausnistkästen, insektenfreundliche Beleuchtung, keine Beleuchtung der Parkbäume, Verwendung von geeigneten Fensterglastypen zur Vermeidung von Vogelschlag) und die sich aus der aktuellen Situation bezüglich des Brutvorkommen Schwarzmilan abzuleitenden Auflagen der Unteren Naturschutzbehörde sind zwingend zu beachten.“
• "Die Bauarbeiten sind außerhalb der Brutzeit des Schwarzmilans zu beginnen, welche derzeit schon beendet ist. Der Brutbaum ist dauerhaft zu erhalten. (Hinweis: Die Brutzeit beginnt frühzeitig ab Mitte Februar erneut.) Es ist davon auszugehen, dass durch die Tätigkeit der Baukräne zumindest während der Bautätigkeit eine Vergrämung des Brutplatzes erfolgt. (…) Im Hinblick auf die Natura 2000-Verträglichkeit einer Vergrämung sind noch ergänzende Aussagen und das ausgefüllte Formular zur FFH-Vorprüfung vorzulegen. Aus genannten Gründen kann zu den geplanten Kranstellplätzen im Zusammenhang mit der Brutplatzvergrämung keine abschließende Aussage gemacht werden. "
• "Vor dem Eingriff ist ein entsprechender Wurzelvorhang herzustellen. Die genaue Vorgehensweise ist auf S. 5 ff „Maßnahmen zu Schutz des Baumerhalts" erläutert. Dies betrifft die Bäume Nr. 59 Linde und Nr. 60 Rosskastanie sowie die Bäume Nr. 157 und 158 Rosskastanien westlich des Schwimmbades."

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Während oder vor der Bauphase ist die Einhaltung folgender Maßnahmen zu kontrollieren:

• Wurde mit dem Bau vor Mitte Februar begonnen, wie  zum Schutz des Schwarzmilans gefordert?
• Sind die Kräne so gestellt, dass sie die Brut der Vögel (des Milans) nicht beeinträchtigen können?
• "Die zulässige überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen gem.§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO festgesetzt. Gebäude und Gebäudeteile dürfen diese nicht überschreiten. Baugrenzen sind in allen Geschossen einzuhalten. Ein Vortreten ist weder ebenerdig, noch unterirdisch oder im Luftraum zulässig (vgl. Fickert/Fieseler, Kommentar zur BauNVO § 23)."
• "Im Baustelleneinrichtungsplan ist die Baugrube zzgl. Arbeitsraum festgelegt. Im Wurzelbereich geschützter Bäume ist nach DIN 18920 ein entsprechender Abstand (Kronentraufe zzgl. 1,5 m, bei Säulenformen zzgl. 5 m) einzuhalten. In der Regel dürfen dort keine Abgrabungen erfolgen."
• "Zwischen den Platanen und dem zu erhaltenden Mammutbaum ist der Aufbau der Baustraße mit einem Spezialsystem (…) zu erstellen, um den Wurzelbereich und die Durchlässigkeit des Bodens für Niederschlagswasser und Luft zu optimieren. (…) Der zu erhaltende Mammutbaum östlich der Baustraße ist während der gesamten Bauphase durch eine geeignete Tröpfchenbewässerung dauerhaft zu bewässern. Es ist erforderlich auch nach Abschluss der Baumaßnahme je nach Jahreszeit und Wetterlage (Trockenheit) diesen Baum über einen bestimmten Zeitraum hinaus weiterhin zu bewässern."
• Der Wurzelvorhang für die Bäume entlang der Baugrube, siehe oben. Dies betrifft die Bäume Nr. 59 Linde und Nr. 60 Rosskastanie sowie die Bäume Nr. 157 und 158 Rosskastanien westlich des Schwimmbades.
• "Auch bedarf die Herstellung der Freianlage (Wegeführung, Wegebau, Ergänzungs- bepflanzungen etc.) einer engmaschigen Begleitung durch den Baumsachverständigen. Die exakte Lage und der Aufbau ist vor Ort unmittelbar vor der Herstellung des Weges im Hinblick auf den Schutz des Wurzelraums der zu erhaltenden Bäume nochmals mit dem Amt für Stadtplanung und Umwelt im Detail abzustimmen."
• Wurde die Position und Größe des Außenbads den Anforderungen angepasst? Und: "Die mit Holz geplante Liegefläche darf nur mit Punktfundamenten mit den geringsten Eingriffen in den Wurzelbereich der Rosskastanien und des Tulpenbaumes (Naturdenkmal) errichtet werden. Die Erstellung der Fundamente Ist dem Amt für Stadtplanung und Umwelt 1-2 Tage zuvor anzuzeigen und im Beisein des Baumgutachters durchzuführen. Deren Lage ist vor Ort festzulegen."

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Fazit:

Es bleibt noch viel zu tun, für alle Beteiligten, und auch den Verein, der weiterhin diesen Bau kritisch begleiten wird. Niemand weiß außerdem, ob der Investor angesichts möglicher Einbußen in der Corona-Pandemie überhaupt zügig mit dem Bau beginnen kann, wie er es eigentlich schon seit fast vier Jahren plant…